Ikke i mål med gjengs leie

Oslo kommune har lagt fram en ny modell for husleiefastsettelse i kommunale boliger. Vi har gått gjennom utredningen som ligger til grunn for modellen, og vi er ikke helt fornøyde. Det er åpenbart at kommunen må fortsette sine undersøkelser av den kommunale boligsektoren, og både takstmannsordningen og vedlikeholdsetterslepet bør under lupen. Oslo kommune har gjort mye bra i det boligsosiale feltet de siste årene, men denne utredningen viser at det fremdeles er et stykke til mål.
Publisert:

De fleste beboere i kommunale boliger har en negativ assosiasjon til begrepet gjengs leie. De siste 20 årene har Oslo kommune operert med denne formen for husleiefastsettelse i kommunale boliger. Da den forrige ordningen med en variant av subsidiert husleie ble skrotet, begrunnet kommunen dette med manglende inntekter til vedlikehold. De siste årene har husleiene i det private leiemarkedet økt betraktelig, og leiene i de kommunale boligene likeså. Gjengs leie sies å ligge rundt 5-10 prosent lavere enn markedsleie, og hvert tredje år kan kommunen oppjustere husleia i takt med leieøkningen på det private markedet.

Bakgrunn for vedtaket

De senere år har det foregått en politisk dragkamp rundt husleiefastsettelsen i kommunale boliger i Oslo og i flere andre kommuner. I Oslo har det vært flertall for å skrote ordningen med gjengs leie, og i de to siste samarbeidsplattformene for sittende byråd har både husleien, bomiljø og botrygghet blitt viet større oppmerksomhet. Fra grasrota har blant annet aksjonsgruppa Boligopprøret, NFU, Pårørendesenteret, Leieboerforeningen og flere andre organisasjoner jobbet for at dagens modell med gjengs leie skal erstattes med en husleie som gir beboerne bedre økonomi.

Sommeren 2018 vedtok Oslo bystyre at husleiene i kommunale boliger skulle fryses i påvente av en ny modell for husleiefastsettelse var på plass, og byrådet startet arbeidet med utredningen. Det ble i frysningsvedtaket lagt opp til at den nye modellen skulle være på plass et halvt år senere, men utredningen ble ikke klar før i september 2020.

Byrådets forslag til ny modell for husleiefastsettelse

Modellen som byrådet har lagt fram, har gjengs leie som utgangspunkt. Det presiseres likevel at ingen skal betale gjengs leie. Byrådet foreslår to kommunale bostøtteordninger som skal redusere leiene: 
Oslobostøtta, som skal komme alle leieboerne til gode. Byrådet foreslår at denne støtta medfører 8 % reduksjon i husleia flatt for alle

En ny behovsprøvd kommunal bostøtte uten boutgiftstak, kalt KBS. Denne bostøtta har ingen inntektsgrense, og den beregnes ut fra netto husleie etter at Oslobostøtta er trukket fra. Den ligner på den statlige bostøtta, men den er uten det såkalte bostøttetaket

I regneeksemplene (1) framgår det at noen husstander vil få en økt kjøpekraft, mens andre må søke mer sosialstønad enn tidligere, og likevel ikke får økt sin kjøpekraft. Argumentet for denne modellen er at kommunen som utleier skal sikres stabile husleieinntekter, som ifølge utredningen vil bidra til at boligene ivaretas og at et godt bomiljø sikres. Det argumenteres også for at denne modellen vil ivareta beboernes «behov for å kunne oppleve økt kjøpekraft ved inntektsøkning» (2).  Dette skal altså hindre det man i dag kaller «fattigdomsfella» eller innelåsningseffekter – at det i liten grad lønner seg å jobbe dersom du bor kommunalt, fordi du mister bostøtte ved økt inntekt. Dessuten brukes leieboernes rettsvern som argument for å beholde gjengs leie (3). Med det mener byrådet at dersom det oppstår uenighet om prisen på husleia mellom leieboer og Boligbygg, så vil domstolen - i første omgang Husleietvistutvalget - kunne vurdere om leienivået er riktig, med utgangspunkt i hva som er gjengs leie i det samme området. Gjengs leie er altså en målbar størrelse som en eventuell domstol lettere vil kunne forholde seg til - dersom leieboeren skulle velge å gå rettens vei fordi husleien oppleves å være for høy.

Hva er galt med det da?

Hovedformålet med å benytte gjengs leie synes for Leieboerforeningen å være å sikre at Boligbygg får økt sine leieinntekter, i takt med at markedsprisen går opp. Det argumenteres med at dette «sikrer vedlikehold og rehabilitering av den kommunale boligmassen, og at dette igjen bidrar til høyere standard på boligene, i tillegg til bedre bo- og oppvekstmiljø» (4).

Det er her det skurrer. I avsnitt 2 sies det at innføringen av gjengs leie i år 2000 sikret Boligbygg en mer forutsigbar inntjening, og at dette har vært av stor betydning for rehabilitering og vedlikehold. «Dette, i kombinasjon med bydelenes arbeid med de enkelte leietakere og bomiljøarbeid, har ført til langt bedre boligstandard, bomiljø og oppvekstmiljø for de kommunale leietakerne» (5). Det sies også at leieinntektene har gitt Boligbygg flere ressurser til drift og vedlikehold. Vedlikeholdsetterslepet har derfor minket, og den innvendige standarden i boligene er generelt høyere enn tidligere, skriver byrådet i utredningen (6).

Dette utsagnet står i konflikt med det stadig økende vedlikeholdsetterslepet, som per 2019 er stipulert til 3,9 milliarder, mot 3,3 milliarder i 2017. Det harmonerer heller ikke med statistikken som viser at 66% av barnefamiliene på Nedre Tøyen – et område med høy konsentrasjon av kommunale boliger – lever under fattigdomsgrensa (7). Å vokse opp i fattigdom bidrar ikke til et godt oppvekstmiljø.

Etter Leieboerforeningens kjennskap er både bomiljø, boligstandard og oppvekstmiljø i de kommunale boligene kritikkverdige. Dette bekreftes av mange av beboerne vi er i kontakt med. Denne nærmest renvaskingen av den kommunale boligsektoren og boforholdene for leieboerne står udokumentert – og det mener Leieboerforeningen er for dårlig. Dette er en av hovedgrunnene til at vi ikke er fornøyde med utredningen. Det males et bilde av en velfungerende kommunal boligsektor, og det argumenteres med at modellen med de markedsbaserte husleiene sikrer disse prinsippene. Dersom det stemte, ville vi i Leieboerforeningen også ha støttet gjengs leie som modell i de kommunale boligene. Men vårt bilde av den kommunale boligsektoren er en litt annen enn byrådets oppfatning.

I rapporten heter det også at Boligbygg skal «eie og forvalte boliger på vegne av Oslo kommune. Bydelene følger opp beboerne med sitt tjenestetilbud, og sørger for at de personrettede ytelsene gir beboerne en inntekt å leve av. De årlige budsjettene til bydelene må derfor inneholde avsetninger til bostøtte, sosialhjelp og øvrige ordninger som sikrer leietakerne en god og trygg bosituasjon. På den måten blir det balanse mellom husleieinntekter (Boligbygg), nivået på de boligsosiale virkemidlene (bydelene) og overføringskravet til Boligbygg. Denne sammenhengen har vist seg å gi gode insentiver til en god boligstandard, effektiv drift i foretaket og et leienivå med supplerende støtteordninger som ivaretar de med svakest økonomi» (8).

Leieboerforeningen mener at dette avsnittet må begrunnes. Betyr det for eksempel at de høye utgiftene i supplerende sosialstønad de siste årene ikke kan knyttes til høye bokostnader i kommunale boliger? Og mener kommunen at de med svakest økonomi ivaretas, når vi vet at det finnes en innelåsningseffekt i de kommunale boligene, og at for eksempel barnefattigdommen er høy i området med mange kommunale boliger? Mener byrådet at det er god boligstandard i de kommunale boligene?

Husleiene er høye, men standarden er lav

Vi har til gode å møte en leieboer som mener at hun får det hun betaler for. Standarden er for lav, sett opp mot husleienivået. Vi mener hele modellen med taksering av kommunale boliger bør ses med nye øyne. Takseringen av de kommunale boligene skjer på oppdrag fra Boligbygg, og dermed er dette et oppdragsgiver/oppdragstaker-forhold og følgelig et partsoppdrag fra Boligbygg. Takseringen er altså et partsinnlegg og ikke en nøytral fagkyndig beskrivelse. Det blir ikke mindre av et partsinnlegg fordi kommunen engasjerer en takstmann for å foreta en beregning. Det er kommunen som bestemmer parameterne for takseringen.

Dessuten har Leieboerforeningen tidligere undersøkt om det finnes et system der det gjøres fratrekk for dårlig bomiljø – jfr. utredningen professor Kåre Lilleholt gjorde på oppdrag fra kommunen i forbindelse med innføringen av gjengs leie. Her heter det at «ein kan også tenkje seg at nokre eigedommar meir eller mindre heile tida har eit innslag av slike problem. Slike tilhøve kan opplagt påverke leiga i vanlege forhandlingar ved ny utleige, og dei må også trekkjast inn i den konkrete fastsetjinga av gjengs leige» (9).

Etter vår kjennskap har Boligbygg ikke systematisert hvordan det skal gjøres fratrekk for dårlig bomiljø. Når vi vet at bomiljøet i flere kommunale gårder har vært vedvarende dårlig i flere tiår, blir det naturlig å spørre seg hvorfor dette ikke reflekteres i større grad i husleiene. Etter Leieboerforeningens skjønn, kan modellen med kortsiktige leiekontrakter faktisk også være verdireduserende ved at gjennomstrømningen skaper et dårligere sosialt bomiljø og mer slitasje.  Den såkalte gjennomstrømmingsmodellen burde føre til at husleiene settes lavere.

Og hva med egeninnsatsen mange leieboere har gjort i boligen? Vi får stadig høre fra beboere som har gjort forbedringer og utskiftninger for egen regning, men likevel opplever at leien økes.

Vedlikeholdsetterslepet - ditt problem

Vedlikeholdsetterslepet er enormt, og det utgjør en alvorlig utfordring for leieboerne og for Boligbygg som forvalter. Byrådet argumenterer for fortsatt gjengs leie med at denne modellen sikrer inntekter til Boligbygg. Men hvorfor er det dagens beboere som skal belastes for et vedlikeholdsetterslep som har vokst til milliardbeløp over mange tiår med forsømt boligpolitikk? Vi mener dette må være kommunens, og ikke beboernes ansvar å finansiere.

Dessuten medfører gjennomstrømningsmodellen med de korte leiekontraktene en større belastning på leilighetene, men dette er det jo kommunen og ikke beboerne som har bestemt. Det er heller ikke gitt at vedlikeholdsetterslepet må finansieres over driften, som Boligbygg synes å forutsette. Man kunne for eksempel lånefinansiert dette med lån fra Kommunalbanken.

Utredningen speiler ikke virkeligheten

Leieboerforeningen har stor respekt for arbeidet Oslo kommune har gjort for å bedre bomiljøet og botryggheten i de kommunale boligene de siste årene. Et stort og viktig arbeid for å styrke medvirkningen, ruste opp boligene og bedre bomiljøet har blitt satt i verk. Selv om det er lang vei til mål, er arbeidet godt i gang, og det er ingenting som tyder på at den boligsosiale satsningen blir svekket de kommende årene. Likevel er det en viktig faktor som må på plass. Beboerne betaler fremdeles husleier som låser dem i fattigdom. Det er mulig byrådets nye modell vil endre på dette, men det er fremdeles elementer i den foreslåtte modellen som ikke gir gode nok svar på hvordan vedlikeholdsetterslepet skal reduseres, og dessuten gir utredningen etter vår mening et feil bilde av dagens forvaltning, og dagens bomiljø.

Vi mener også det er på tide med en grundig gjennomgang av kommunens taksering av kommunale boliger. Bedre rutiner må på plass, og takstmenn må være uavhengig og ha mer kunnskap om hvilke forhold som spiller inn når ny takst skal settes, slik som oppgraderinger gjort av beboerne, og nedsatt bomiljø som følge av bråk, uro og gjennomstrømning.

Dessuten er det usikkerhet knyttet til overgangsordningen, altså den ordningen som skal sikre at beboerne slipper å betale gjengs leie i perioden fra frysningsvedtaket om gjengs leie opphører og den nye bostøttemodellen er klar til bruk.

Vi vil foreslå at:

  • Bystyret ber byrådet begrunne utsagnene om sammenheng mellom vedlikehold og bomiljø i utredningen
  • Oslo kommune går i dialog med sentrale myndigheter om å prøve ut modeller for hvordan den statlige bostøtten kan hindre innelåsningseffekter
  • Bystyret ber byrådet om å utrede en etatsmodell som samler både drift, tildeling av boliger og boligsosialt arbeid
  • Bystyret ber byrådet om å finne alternative løsninger for å redusere vedlikeholdsetterslepet, inklusive å avstå fra konsernbidrag
  • Bystyret ber byrådet om å utrede takstmannsordningen, med særlig fokus på uavhengighet, systematisering av fratrekk for bomiljø, og fratrekk for egeninnsats
  • Bystyret ber byrådet om å utrede modell for kostnadsdekkende husleie der vedlikeholdsetterslepet ikke medregnes
  • Bystyret ber byrådet utrede en modell der gjennomstrømningsmodellen erstattes med langsiktige kontrakter og en høyere andel kommunale boliger
  • Satsen for Oslo-bostøtta endres til minst 20 % reduksjon i husleia
Kilder:
Noter
1)  Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 22
2)  Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 16
3)  
Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 24
4)  Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 20
5)  Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 20
6)  Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 8
8)  Husleie og bostøtte i kommunale boliger. Oslo kommune 2020. side 11